פרויקט מחיר למשתכן בראשון לציון. מקום שני במספר הנרשמים / צילום: א.ס.א.פ. קריאייטיב
איך משפיעה התוכנית על שוק הדיור, על הזדמנויות היזמות ועל מדיניות הנדל"ן בישראל
מערכת ישראל עסקים
תכנית "מחיר למשתכן" הפכה בשנים האחרונות לאחד ממוקדי הדיון המרכזיים בשוק הדיור בישראל. מצד אחד – מדובר בניסיון ממשלתי להנגיש דירות במחיר מוזל לזוגות צעירים ולמשפחות חסרות דירה. מצד שני – יש הטוענים שהתכנית יצרה עיוותים, פגעה באיזון השוק ואף לא השיגה את יעדיה לטווח הארוך. כעת, כשאנו מביטים לאחור על השנים בהן פעלה התכנית בעוצמה, אפשר לשאול: מה באמת קרה כאן? ואיך זה ממשיך להשפיע על השוק?
מהי תכנית "מחיר למשתכן"?
מדובר בתכנית ממשלתית שהושקה ב-2015 על ידי משרד האוצר והמשרד לשיכון, במטרה לאפשר לזכאים – לרוב זוגות צעירים ומשפחות ללא דירה – לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק. איך זה עובד?
– המדינה מציעה לקבלנים קרקעות במחיר מוזל, בתנאי שימכרו חלק מהדירות בפרויקט במחיר מוזל לזכאים.
– המחיר המוזל נקבע מראש במכרז, כך שהקבלן מתחרה לא על המחיר שישלם על הקרקע, אלא על ההנחה שיציע לרוכשים.
– כל פרויקט כולל מכסה ברורה של דירות לזכאים ולעיתים גם לשוק החופשי.
היתרונות: מי הרוויח?
1. רוכשים פרטיים – במיוחד בפריפריה ובערים מתפתחות, זכאים זכו לדירות במחירים נמוכים בעשרות אחוזים ממחיר השוק.
2. הגדלת היצע – התכנית האיצה קצב בנייה באזורים רבים, והביאה יזמים להיכנס לפרויקטים חדשים.
3. ביקוש יציב – הקבלנים נהנו מרוכשים "סגורים מראש", מה שמאפשר תכנון פיננסי מדויק יותר.
4. כניסת אוכלוסיות צעירות לערים חדשות – ערים כמו חריש, בית שמש, נתיבות ושדרות חוו צמיחה דמוגרפית וחברתית משמעותית.
החסרונות: מה לא עבד?
1. מיקום בעייתי – פרויקטים רבים נבנו באזורים רחוקים מהמרכז, לעיתים ללא תשתיות תחבורה, תעסוקה או חינוך מפותחות.
2. העדר מענה בשוק החופשי – התכנית לא פתרה את בעיית המחסור הכללי בדירות להשכרה או לרכישה במרכז.
3. עיכובים באכלוס – במקרים רבים, רוכשים חיכו שנים לדירה, ונתקעו בשכירות יקרה במקביל.
4. שוק יד שנייה נפגע – באזורים שבהם נבנו דירות במחיר למשתכן, בעלי דירות קיימות התקשו למכור במחירים רגילים.
יזמים, קבלנים ומשקיעים: מהן ההשפעות?
– היזמים נהנים מתנאים מועדפים לקרקעות, אך לעיתים נאלצים להתמודד עם רווחיות נמוכה בפרויקטים מסובכים.
– משקיעים מתקשים להתחרות על קרקעות, כיוון שהתוכנית מקצה חלקים רבים מהם לרוכשים זכאים בלבד.
– תחושת אי-ודאות שולטת – כל ממשלה מחליטה מחדש אם להפעיל את התכנית, לשנות את הקריטריונים או להחליף אותה לגמרי (כמו הניסיון להחליפה ב"דיור בר-השגה").
מה קורה עכשיו?
לאחר שנים של פעילות אינטנסיבית, התכנית הוקפאה זמנית עם כניסת ממשלות חדשות, והדיון הציבורי סוער:
– האם להחזיר את "מחיר למשתכן" במתכונת מתוקנת?
– האם יש לפתח מודלים אחרים, כמו דיור להשכרה ארוכת טווח או מענקים לאזורים בפריפריה?
– ומה עושים עם אלפי יחידות דיור שאושרו אך טרם נבנו?
תובנות מרכזיות:
– תכנית "מחיר למשתכן" עזרה לאלפי משפחות אך לא פתרה את שורש משבר הדיור.
– יזמים צריכים ללמוד לעבוד בתוך מסגרות משתנות – עם רגולציה מתחלפת, מגבלות תכנוניות ודרישות ציבוריות גוברות.
– העתיד עשוי לכלול תכניות משולבות – גם מכרזים מוזלים, גם בנייה להשכרה, וגם תמיכה ישירה ברוכשים ולא בקבלנים.
שאלות לדיון:
– האם הייתם שוקלים להיכנס כיזמים לפרויקט של "מחיר למשתכן"?
– האם לדעתכם על המדינה לסבסד קרקע, דירה או תשתיות?
– אילו פתרונות יצירתיים אפשר להציע במקומות שהתכנית לא הצליחה בהם?
קריאה לפעולה:
שוק הנדל"ן משתנה, והתכניות הממשלתיות משתנות איתו.
כדי להבין איך להתאים את עצמכם למציאות החדשה, איך לתכנן פרויקטים ברי קיימא, ואיך להיכנס להזדמנויות נדל"ניות גם בתנאי רגולציה נוקשים
אנחנו כאן כדי לעזור לכם לנווט בין יוזמות ממשלתיות, תכניות שיווק, ואסטרטגיות לצמיחה חכמה.