Image by Tung Lam from Pixabay
דו"ח חדש מטיל זרקור על אחד הסיכונים הכי פחות מדוברים בענף הבנייה המקומי. מה באמת קורה מאחורי הקלעים של מבצעי הקבלנים, הלוואות הבלון ומדיניות המיסוי שמעצבת את שוק הדירות של כולנו?
מערכת ישראל עסקים
בזמן שיזמי נדל"ן בישראל מנסים לפתות רוכשים עם מבצעים יצירתיים, דחיית תשלומים והטבות שמריחות יותר מחשש מאשר מאסטרטגיה, מגיע דו"ח חריג בחומרתו מצד ארגון ה־OECD. המסר ברור: שוק הנדל"ן הישראלי מתקרב לקו שבר – ודווקא המנגנונים שאמורים להאיץ מכירות, עלולים להפוך לפצצה מתקתקת.
על פי הדו"ח, קיים חשש כבד שפרקטיקות כמו הלוואות בלון ודחיית תשלומים הופכות את הרוכשים לפגיעים יותר – ואת הקבלנים לחשופים יותר. אם רוכשי הדירות לא יוכלו לעמוד בהחזרים, מלאים לא יימכרו בזמן, ונראה תגובת שרשרת של עצירה בבנייה, ירידת מחירים פתאומית, וחולשה מערכתית שתשפיע לא רק על שוק הדיור – אלא גם על המערכת הפיננסית כולה.
בעלי עסקים בתחומי הבנייה, הפיתוח, השמאות, המימון וההשקעות נדרשים להבין את המשמעויות המיידיות. מה שנראה כרגע ככלי שיווקי לגיטימי, עלול בתוך חודשים ספורים להפוך למלכודת מסוכנת. רוכשים יתקשו למחזר הלוואות, והבנקים – שיאבדו סבלנות – יחמירו את התנאים.
הדו"ח לא עוצר שם. הוא מצביע על כך שמדיניות המיסוי בישראל, במקום לעודד תכנון ארוך טווח וניצול נכון של קרקעות, מעודדת החזקה ספקולטיבית בנדל"ן. מס הרכישה, למשל, הופך את קניית הדירה הנוספת לעסק יקר – אך אינו פוגע באלו שמחזיקים מאות דירות לשכירות.
במקום זאת, ממליצים ב־OECD לבחון מעבר למס רכוש שנתי, שיטיל תשלום קבוע על בעלי דירות לפי ערך הנכס, להטיל מס ישיר על הכנסות מהשכרה, ולשנות את מבנה הארנונה כך שלא תעודד הזנחת דירות או השקעה באזורים יוקרתיים בלבד.
מדובר בשינוי תפיסה עמוק: ממיסוי על פעולה – למיסוי על החזקה. מדגם של מדינות כמו קנדה, שווייץ ודנמרק מראה שמדיניות כזו יכולה לייצר שוק יציב יותר, שבו מחזיקי נכסים חושבים פעמיים לפני שהם "אוגרים" דירות, והמדינה נהנית מהכנסות קבועות ולא חד פעמיות.
גם בעלי עסקים קטנים ובינוניים בישראל צריכים להיות ערים לשיח הזה. בין אם אתם בעלי משרד קטן במרכז מסחרי, משכירים דירה להשקעה או מתכננים להתרחב – המדיניות שתיקבע בשנים הקרובות תשפיע על כל אחד מכם.
כמו בכל שוק שמתקרב לרוויה, דווקא הגמישות, החדשנות, הזהירות והחשיבה ארוכת הטווח יבדילו את מי שישרוד – ממי שיתקשה להתאושש.
מבצעי קבלנים נראים מפתים – אבל גם הם עלולים להוות אינדיקציה למצוקה סמויה. כדאי לעצור, לבדוק מי מציע, למה, מה קורה בפרויקטים מקבילים, ומה תרחיש היציאה במקרה של האטה נוספת.
מדיניות חכמה חייבת לשלב אחריות, תכנון והבנת עומק של השוק. וכמו תמיד – בעלי עסקים חכמים לא מחכים שהרגולציה תכתיב להם את המציאות, אלא בונים את התוכנית הנכונה לפני שהגל מגיע.
האם אתם מזהים סימני שינוי בהתנהגות רוכשים או קבלנים בשטח?
כיצד הייתם משנים את מדיניות המיסוי כך שתאזן בין עידוד צמיחה לבין יציבות?
מה לדעתכם עלולה להיות ההשפעה של קריסת רוכשים פרטיים על כלל שרשרת הנדל"ן?
הגיבו, שתפו, תייגו יזמים ומומחים בתחום – וביחד נוביל שיח מקצועי, מפוקח ורלוונטי שיכול להשפיע לא רק על שורת הרווח, אלא על העתיד של כולנו.