"תהליך של שנים". פינוי־בינוי בחדרה (צילום: עמי לאור)
המדינה מחדשת את חוקי ההתחדשות העירונית – אלו ההשפעות הדרמטיות על שוק הנדל”ן ועל פרויקטים עתידיים
מערכת ישראל עסקים
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – הידועה בשם **תמ”א 38** – הייתה מאז 2005 אחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל. בשנים האחרונות, בעקבות ביקורת ציבורית, רגולטורית ומקצועית, הוחלט לסיים את התכנית בנוסח המקורי, ובמקומה לאמץ מתווה חדש וכולל יותר. מה המשמעות עבור בעלי נכסים, יזמים, קבלנים ועיריות? איך מתעדכנים כללי המשחק – והאם ההתחדשות העירונית בישראל בדרך למהפכה חדשה?
תמ"א 38 – מה הייתה המטרה ומה קרה בפועל?
מטרת תמ"א 38 המקורית הייתה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 (לפני תקני רעידות האדמה), תוך מתן **תמריץ כלכלי – תוספת זכויות בנייה. שני מסלולים עיקריים נוצרו:
– חיזוק ותוספת (תמ"א 38/1) – תוספת קומות לדירות קיימות תוך חיזוק המבנה.
– הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) – פינוי המבנה והקמה של בניין חדש.
התוצאה: פריחה מסוימת בהתחדשות עירונית, בעיקר במרכז הארץ, אך גם שלל בעיות:
– יישום חלקי בלבד בפריפריה (שם הכדאיות הכלכלית נמוכה).
– עומס על תשתיות עירוניות (ביוב, תחבורה, מוסדות חינוך).
– פרויקטים "נקודתיים" שלא שיפרו את המרחב העירוני כולו.
– קושי בתיאום בין בעלי דירות, עיריות ויזמים.
ומה קורה עכשיו? תם עידן התמ"א – וזו החלופה
בסוף 2022, קיבלה הממשלה החלטה להפסיק את תמ”א 38 באופן רשמי – ולהעביר את סמכות ההתחדשות העירונית לרשויות המקומיות, במסגרת תכניות מתאר מקומיות כוללניות.
המתווה החדש כולל:
– העברת סמכויות מהמדינה לרשות המקומית – כל עיר תיקבע מדיניות שונה על פי צרכיה.
– דגש על תכנון כולל ולא נקודתי – במקום חיזוק של בניין בודד, המטרה היא לחדש **רחובות ושכונות שלמות**.
– עידוד פינוי-בינוי רחב היקף – תמריצים גדולים יותר לפרויקטים שלמים, עם תשתיות משופרות ושטחים ציבוריים.
– שינוי בזכויות הבנייה – פחות תוספות אוטומטיות, יותר איזון בין כדאיות כלכלית לאיכות החיים.
המשמעויות ליזמים וקבלנים
השינויים מחייבים את עולם הנדל"ן להתאים את עצמו במהירות:
1. שינוי גישה: מפרויקט טכני לתכנון אורבני
יזם כבר לא יכול "לרוץ לבד" עם דיירים ובניין אחד. עליו לבנות קשרים עם הרשות המקומית, להשתלב בתוכניות הרוחביות, ולהציע חזון שכונתי.
2. הסתמכות פחותה על זכויות אוטומטיות
תמ"א 38 הקנתה זכויות ברורות מראש. כעת, היזם תלוי יותר בהחלטות מקומיות – מצב שמחייב עבודה משפטית, תכנונית ואסטרטגית מתקדמת יותר.
3. הצורך באיחוד חלקות, מימון מורכב, ודיאלוג עם דיירים רבים
במקום טיפול בבניין עם 12 דיירים – מדובר בפרויקטים שכוללים 80–200 משפחות. האתגר הלוגיסטי, הפיננסי והאנושי – עצום.
4. פוטנציאל לרווח גבוה יותר בטווח הארוך
פרויקטים רחבי היקף יכולים להביא לרווח משמעותי יותר, אם נבנים נכון ובשיתוף פעולה עם העירייה והקהילה.
ומה עם בעלי הדירות?
– פחות אפשרויות לחיזוק בלבד – המבנה שלכם לא יהרס, אבל גם לא יחוזק. עיריות מעדיפות הריסה ובנייה מחדש בלבד.
– ערך הנכס מושפע מהמדיניות העירונית – בעיר שמעודדת פינוי-בינוי, ערך הדירה שלכם עולה. בעיר שנמנעת – נתקעים.
– הצורך להסתמך על תכנון כולל – אי אפשר יותר "למשוך יזם" לפרויקט קטן – אלא להשתלב ביוזמה רחבה.
דוגמה מהשטח: רמת גן מול פתח תקווה
– רמת גן הייתה מהערים שהובילו תמ"א 38, אך כעת מקדמת תכנון כולל ופרויקטים של שכונות שלמות – כמו בגבעת אשכול.
– פתח תקווה לעומת זאת, שמה דגש על מתחמים מורחבים של פינוי-בינוי, עם שדרוג מלא של התשתיות ומוסדות הציבור.
ההבדל בין עיר לעיר – הוא זה שיקבע האם הנכס שלכם יזכה להתחדשות או יישאר מאחור.
תובנות מרכזיות
– אנחנו בעידן חדש של התחדשות עירונית: התמ"א נגמרה – אבל ההזדמנויות רק מתחילות.
– יזמים נדרשים לגמישות, ראייה תכנונית מערכתית, ושיתוף פעולה אמיתי עם ערים, אדריכלים ודיירים.
– ההתמקדות בפרויקטים רחבים, עם תרומה כוללת למרחב העירוני, תוביל לרווח כלכלי ארוך טווח ולצמיחה עסקית משמעותית יותר.
שאלות לדיון
– האם לדעתכם העברת הסמכויות לעיריות תקדם או תעכב את ההתחדשות העירונית?
– מה האסטרטגיה הנכונה ליזם בתחילת דרכו במציאות החדשה?
– אילו ערים בישראל לדעתכם יובילו את הגל החדש של הפיתוח?
קריאה לפעולה
אם אתם יזמים, משקיעים או בעלי דירות – זה הזמן להבין את כללי המשחק החדשים.
השוק משתנה – אל תישארו מאחור. בואו ללמוד איך להפוך את השינויים להזדמנויות.