מרכז תל אביב. (צילום: בלומברג)
מתמ"א 38 ועד פינוי-בינוי – האם ההתחדשות העירונית פותרת את מצוקת הדיור או דווקא מחריפה אותה?
מערכת ישראל עסקים
במהלך שני העשורים האחרונים, שוק הנדל”ן הישראלי חווה טלטלות, מחזורים של צמיחה ועלייה במחירים, ובעשור האחרון – תהליך רחב היקף של התחדשות עירונית. מטרת העל הייתה ברורה: חיזוק מבנים ישנים והגדלת היצע הדיור בערים הוותיקות מבלי להתרחב לשטחים חקלאיים. אך בעידן שבו שכירות הפכה למוצר נדיר ויקר עבור מאות אלפי משפחות, עולה שאלה בוערת: כיצד משפיעים הפרויקטים של התחדשות עירונית על מחירי השכירות?
התחדשות עירונית – פתרון למצוקת השכירות או חלק מהבעיה?
לכאורה, פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי אמורים להוביל לעלייה בהיצע הדירות, מה שצריך לתרום להורדת המחירים. אך במציאות, התמונה מורכבת יותר:
1. עלייה במחירי שכירות באזורים שעוברים התחדשות
בשכונות כמו קריית יובל בירושלים, פלורנטין בתל אביב או נווה שבזי בחיפה – ההתחדשות גרמה לגל של השקעות, יזמים ומשקיעים – ולזינוק במחירי השכירות. הדירות המחודשות מושכרות במחירים גבוהים משמעותית לעומת הדירות הישנות שהיו במקומן.
2. ירידה זמנית בהיצע במהלך הביצוע
בתהליכי פינוי-בינוי, עשרות ולעיתים מאות דירות יוצאות משוק השכירות למשך 2–4 שנים. הדיירים זכאים לדמי שכירות מממנים, אך בפועל – הדירות עצמן אינן זמינות לשוכרים אחרים, מה שיוצר לחץ זמני על ההיצע בשכונה.
3. שינוי בהרכב הדיירים
דיירים ותיקים (ולעיתים מוחלשים כלכלית) עוזבים את השכונה בשל יוקר המחיה החדש, ואוכלוסייה חזקה יותר תופסת את מקומם – תהליך שמכונה ג'נטריפיקציה. ההשפעה: העלאת רמת המחירים בשכונה כולה, כולל דירות שלא עברו חידוש.
מתי ההתחדשות דווקא תורמת לשוק השכירות?
למרות האתגרים, יש גם זווית חיובית – ובאזורים מסוימים, התחדשות עירונית דווקא מקדמת שוק שכירות איכותי ומאוזן יותר:
– שכונות עם פיתוח תשתיות מקביל (למשל תחבורה, חינוך, פארקים) מייצרות ביקוש מבוסס, יציב ובטוח יותר לאורך זמן.
– פרויקטים עם תמהיל מגורים מגוון – כאשר משלבים דירות קטנות להשכרה לצד דירות גדולות למשפחות.
– שיווק יזום של דירות להשכרה לטווח ארוך, כולל יזמים שמייעדים חלק מהדירות להשכרה ישירה במקום מכירה.
איך זה נראה במספרים?
דוח של משרד השיכון מ-2023 מראה:
– בערים עם פעילות התחדשות גבוהה, מחירי השכירות עלו ב-15–25% יותר לעומת ערים דומות ללא פרויקטים.
– בערים בהן הפינוי-בינוי תוכנן כחלק מתכנית כוללת (כמו רמת גן והרצליה), ההשפעה הייתה מאוזנת יותר.
– אחוז המשקיעים בפרויקטים של פינוי-בינוי עלה מ-18% ל-31% תוך חמש שנים – מה שמגביר את ממדי שוק השכירות אך גם גורר עליית מחירים.
מה אפשר לעשות אחרת?
1. רגולציה ייעודית לדירות להשכרה בפרויקטים של התחדשות – חיוב יזמים להקצות 10–20% מהדירות בפרויקט לטובת שכירות במחיר מפוקח, כמו שנהוג באירופה.
2. תמריצים ליזמים שמשווקים דירות להשכרה ולא רק למכירה – מסלולי מימון יעודיים, הקלות בארנונה, או קרקע במחיר מוזל.
3. שקיפות ושיתוף ציבור – ערים שמערבות את הקהילה המקומית בשלב התכנון (כמו בת ים או גבעתיים) מצליחות לייצר פרויקטים שמכילים את כל האוכלוסיות, גם השוכרות.
תובנות מרכזיות
– התחדשות עירונית יכולה לתרום משמעותית להרחבת שוק השכירות, אך ללא רגולציה חכמה – היא תחריף את יוקר המחיה.
– הפתרון טמון לא רק בכמות הדירות, אלא גם באיכות התכנון: תמהיל דירות נכון, תשתיות תומכות ואיזון בין דיירים קבועים לשוכרים.
– היזמים והערים צריכים להפסיק לחשוב רק על המכירה – ולהתחיל לחשוב על יציבות קהילתית ושוכרים בטווח הארוך.
שאלות לדיון
– האם יש מקום לרגולציה מחייבת בתחום השכירות בפרויקטי פינוי-בינוי?
– אילו מודלים מהעולם ניתן לאמץ כדי להבטיח דיור בר השגה גם באזורים מתחדשים?
– איך משלבים בין רווחיות יזמית לבין אחריות חברתית בשוק השכירות?
קריאה לפעולה
בין אם אתם יזמים, בעלי נכסים או פשוט שוכרי דירות – הגיע הזמן להבין איך התחדשות עירונית משפיעה על החיים שלכם.
המשיכו לעקוב אחרינו, שתפו את הפוסט, והצטרפו לשיח – הדרך לדיור נגיש ומאוזן עוברת בהבנה, מודעות ופעולה משותפת.